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Wissenswertes

Alles was Sie rund um den Verkauf eines Zinshauses wissen sollten

Erfahren Sie alles was es über ein Zinshaus zu wissen gibt:

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Abrechnung

Nachweis der Art, Höhe sowie Berechtigung von Kosten sowie deren Aufteilung auf mehrere Beteiligte.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Verteilung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes auf die schätzungsweise ermittelte Nutzungsdauer. Steuerliche AfA von Gebäuden: Teil der Berechungsgrundlage (je nach Art und Zeitpunkt des Erwerbes Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder Einheitswert), der jeweils pro Jahr als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpackung absetzbar ist. Grundgedanke ist die (steuerfreie) Rückstellung jenes Betrages, der nach Ablauf der Lebensdauer ("betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer") des Wirtschaftsgutes zur Neuanschaffung bzw. Neuerrichtung erforderlich ist.

Abteilung (Grundabteilung, Parzellierung)

Änderung des Gutbestandes eines Grundbuchskörpers durch Abschreibung von Grundstücken oder Teilung von solchen.

Alleinvermittlungsauftrag

Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobilienmakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führt, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe") vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.

Anbot

Ein Anbot (Angebot, Offert) liegt vor, wenn jemand eine verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluss eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.H. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar. Ist ein Anbot befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls erlischt es und bindet den Anbotsteller nicht mehr. Mangels ausdrücklicher Befristung muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die ® Option.

Angeld

Das Angeld (§ 908 ABGB) wird bei Abschluss eines Vertrages zum Nachweis und zur Sicherung der Vertragserfüllung erlegt. Tritt der Angeldgeber aus seinem Verschulden vom Vertrag zurück, so ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen. Tritt der Angeldempfänger aus seinem Verschulden zurück, so hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen. In beiden Fällen ist es nicht relevant, ob durch den Rücktritt ein Schaden entstanden ist. Im Zweifelsfall ist für die Beurteilung, ob ein Betrag als Angeld geleistet wurde, vor allem die Höhe des Betrages im Verhältnis zum Gesamtpreis wesentlich. Beträge, die über 10% der Gesamtleistung liegen und nicht ausdrücklich als Angeld bezeichnet sind, stellen im allgemeinen eine Anzahlung (Akontierung, Teilzahlung) dar, die bei Vertragsauflösung zurückzustellen ist. Bei Erfüllung des Vertrages ist das Angeld auf die Leistung (Kaufpreis) anzurechnen.

Anmerkung der Rangordnung

Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Von dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechts im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre" des Grundbuches).

Annuität

Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die Annuität setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet) während des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote steigt. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen, denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommenen Kapitals von S 100,-- entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren"). Die Annuität ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind.

Anrainer

Eigentümer einer Liegenschaft, welche mit einer anderen zur Bebauung vorgesehenen Liegenschaft in einem solchen räumlichen Naheverhältnis liegt, dass mit der Rückwirkung des geplanten Baues oder seiner Benützung auf diese Liegenschaft zu rechnen ist; es existieren teilweise abweichende Regelungen.

Anwartschaftsvertrag

Mit diesem Vertrag wird das Recht auf den Erwerb (Überlassung in Miete oder Nutzung, Übertragung ins Eigentum) einer Wohnung vom Bauträger eingeräumt.

Aufsandungserklärung

Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, dass er der Eintragung (Einverleibung, Verbücherung) eines Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt. Es kann der Kauf einer Liegenschaft nur im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Verkäufer entweder im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde erklärt, dass er mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer einverstanden ist.

Aufschließung

Umfasst die Wasser-, Strom- und Gasversorgung sowie die Herstellung von Verkehrsflächen und Abwasserbeseitigung.

Aufschließungskosten

Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren für Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas, usw.

Auftragsvergabe

Der Bauherr, Bauträger oder Architekt vergeben Aufträge an einzelne Firmen aufgrund ihrer Angebote. Im Auftragsschreiben sind Leistungsumfang, Termin und Pönale möglichst genau anzugeben.

Ausschreibung

Die in Einzelteile (Positionen) aufgelöste, detaillierte Beschreibung von gewünschten Lieferungen und Leistungen mit genauen Angaben über Qualität und Menge. Sie dient zur Einholung von vergleichbaren Angeboten bei mehreren Firmen.

Bankgarantie

Absicherung gegen Verluste, welche durch Insolvenz eines am Bau beschäftigten Unternehmens drohen.

Bauansuchen

Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung zur Durchführung von Bauvorhaben (Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw.). Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. beizulegen.

Bauaufsicht

Der Behörde obliegt es, während der Bauausführung zu überprüfen, ob den Bestimmungen der Bauordnung und der Bewilligung entsprochen wird. Den Organen der Baubehörde ist dazu jederzeit der Zutritt zur Baustelle zu gewähren. Es sind ihnen die verlangten Auskünfte zu erteilen und sie können jederzeit in die Unterlagen Einsicht nehmen.

Bauauftrag

Bescheid der Baubehörde, mit welchem Eigentümer einer Baulichkeit die Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen Benützungsbewilligung entspricht.

Baubehörde

Nach verfassungsrechtlicher Vorgabe sind die Bestimmungen des Baurechts von den Gemeinden zu vollziehen (Erteilung einer Baubewilligung, Bauaufsicht etc.). Baubehörde in erster Instanz ist somit jeweils der Bürgermeister, in größeren Städten - den sogenannten Statutarstädten - der Magistrat.

Baubewilligung

Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw. bewilligt werden. Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen, usw. anzuschließen.

Baufluchtlinien

Die Grenze innerhalb von Baugründen, über die mit dem Bau oder mit Bauteilen im Allgemeinen nicht vorgerückt werden darf.

Bauführer (Bauleiter)

Derjenige, der in fremdem Auftrag und auf fremde Rechnung als Unternehmer ein Bauwerk herstellt.

Baugrund (Bauland)

Jede für eine Bebauung gewidmete Fläche.

Bauherr

Ist derjenige, über dessen Auftrag und für dessen Rechnung ein Bau ausgeführt wird. Der Begriff des Bauwerbers wird synonym gebraucht. Bauträger (Bauorganisatoren, Baubetreuer) besorgen die organisatorische und kommerzielle Abwicklung der Bauvorhaben (Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung (§ 260 GewO). Der Begriff des Bauträgers ist grundsätzlich gewerberechtlicher Natur. Im Burgenland wird aber auch der Bauherr als Bauträger bezeichnet.

Bauklasse

Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige Bauhöhe. Nach der Wiener Bauordnung ist die Gebäudebauhöhe für Wohngebiete und gemischte Baugebiete wie folgt festgesetzt: Bauklasse I: mindestens 2,5 m, höchstens 9 m Bauklasse II: mindestens 4,5 m, höchstens 12 m In Bauklasse II mindestens 10 m, höchstens 16 m In Bauklasse IV mehr als 16 m, höchstens 21 m In Bauklasse V mehr als 21 m, höchstens 26 m In Bauklasse VI mehr als 26 m. Gebäude, die, von der Verkehrsfläche aus gesehen, zur Gänze hinter anderen Gebäuden errichtet werden, müssen die Mindesthöhe der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe nicht einhalten.

Bauland

Grünflächen, die nach dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde verbaut werden dürfen (Wohngebiete, Baugebiete, Industriegebiete, Gartensiedlungsgebiete, Lagerplätze etc.).

Baulinie

Unter Baulinie versteht man die Grenze zwischen Baugründen und öffentlichen Verkehrsflächen.

Bauordnung

Landesgesetz mit detaillierten Vorschriften über die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften, enthält allgemeine Bebauungsregeln, baupolizeiliche Normen (Überwachung des Bauzustandes) und sonstige bautechnische Normen (z.B. Feuer-, Schall- und Wärmeschutz). Die Einhaltung der Bauordnung wird von der zuständigen Baubehörde kontrolliert.

Bauplan

Maßstabgerechte zeichnerische Darstellung von einem Bau, meist als Beilage zu einem Bauansuchen oder einer Bauanzeige.

Bauplatz

Ein Baugrund, der nach Landesbauordnungen als solcher genehmigt werden muss, bevor ein Gebäude errichtet werden kann. Hierbei ist die Bewilligung an länderweise verschiedene Voraussetzungen gebunden. Derartige Bestimmungen bestehen im Burgenland, in NÖ, OÖ, Salzburg, Steiermark und Wien.

Baupolizei

Die Baupolizei ist das von der Baubehörde mit der Überwachung des Bauzustandes und der Einhaltung der Bauvorschriften beauftragte Organ.

Baurecht

Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen: Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen). Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 99 Jahre) eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch ("Baurechtseinlage") und ist durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg übertragbar. Als Entgelt hat der Bauberechtigte and den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine Entschädigung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung an allen Grundstücken möglich, auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums.

Bausperre

Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem Gebiet, für das noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann eine zeitlich begrenzte Bausperre gebietsweise verhängt werden, wenn der Bebauungsplatz geändert werden soll. Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) werden nur insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung der beabsichtigten Änderungen des Baubauungsplanes erschweren oder verhindern.

Bauträger

Bauherren oder deren Bevollmächtigte - also Unternehmen, die für die Abwicklung eins Bauvorhabens verantwortlich zeichnen. Es gibt gemeinnützige und gewerbliche Bauträger.

Bauwerber

Ein Bauwerber ist derjenige, in dessen Auftrag und auf dessen Rechnung ein Bauvorhaben durchgeführt werden soll.

Bauwerk

Ein Bauwerk ist eine Anlage, zu deren Errichtung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind.

Bebaute Fläche

Die Fläche, welche das Bauwerk auf dem Grundstück einnimmt.

Bebauungsbestimmungen

Diese Bestimmungen umfassen Baufluchtlinien und Vorschriften über die Ausnützbarkeit des Bauplatzes sowie die Bauklasse. Sie werden mittels Bescheid bekannt gegeben.

Bebauungsplan

Von den Gemeinden aufgrund des Flächenwidmungsplanes erlassener Plan, der die bauliche Ordnung eines Gebiets regelt (Festlegung der Fluchtlinien, des Verlaufs von Gemeindestraßen, Baugrenzlinien und der sonstigen Nutzbarkeit von Grundflächen).

Beglaubigung

Die Beglaubigung oder Legalisierung ist die Bestätigung einer Amtsperson über die Echtheit einer Unterschrift. So ist z.B. für die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch die gerichtliche oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien erforderlich. Weiters gibt es die Beglaubigung der Übereinstimmung von Urkunden oder Übersetzungen mit dem Original, die Beglaubigung von Personenstandsurkunden etc. Besondere Vorschriften gelten für im Ausland errichtete Urkunden, die im Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde im Ausland oder von der inländischen Vertretungsbehörde des betreffenden Staates zusätzlich beglaubigt werden müssen. Dies nennt man dann Überbeglaubigung.

Benützungsbewilligung

Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen erst ab Erteilung der Benützungsbewilligung (bescheidmäßige Feststellung der Plan- und Gesetzmäßigkeit durch die Baubehörde, Kollaudierung) benützt werden. Wurde in der Baubewilligung von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung abgesehen, ist der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen (Fertigstellungsanzeige).

Besitz

Besitz ist die tatsächliche Macht einer Person über eine körperliche Sache mit dem Willen, die Sache als die ihrige zu haben (der Mieter ist Besitzer). Der Begriff „Besitz“ wird im allgemeinen Sprachgebrauch – juristisch unzutreffend – gleichbedeutend mit „Eigentum“ verwendet. So spricht man beispielsweise vom „Hausbesitzer“, wenn der Eigentümer des Hauses gemeint ist. Juristisch muss eine Person nicht Eigentümer einer Sache sein, um sie zu besitzen. Beispielsweise ist ein Wohnungsmieter zwar Besitzer der Wohnung, jedoch nicht deren Eigentümer. Der Eigentümer einer Sache kann, muss aber nicht, gleichzeitig der Besitzer sein.

Bestandsplan

Planliche Darstellung einer bereits bestehenden baulichen Anlage.

Bestandsvertrag

Gemeinsamer Überbegriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag. Beide Arten des Bestandvertrages kommen mit der Einigung über den Bestandsgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung, Haus oder Geschäftslokal) zum vertraglichen vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).

Bodenwertabgabe

Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, beträgt jährlich 1% vom Einheitswert nach Abzug des Freibetrages von 200.000,--.

Bürgschaft

Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange die Hauptschuld aufrechtbesteht. Die Leistungspflicht des Bürgen kann vom Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung beim Hauptschuldner geltend gemacht werden.

Dienstbarkeit (Servitut)

Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten. Hausservituten können „bejahende“ (zur Duldung verpflichtende) sein wie Rechte auf Einfügung eines Balkons in eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten „verneinende“ Hausservituten zu Unterlassung, also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem Nachbargebäude, Licht, Luft oder Aussicht nicht zu nehmen. Die Cottageservitut verpflichtet die Liegenschaftseigentümer wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden. Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück das dienende Gut. Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch, hauptsächlich in der Form des – Wohnrechtes und des Fruchtgenussrechtes (auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschränkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages für die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.

Dingliches Recht

Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jedermann wirksam ist (z.B. Besitz, Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

Eigenmittelersatzdarlehen

Öffentliche Darlehen zur teilweisen oder gänzlichen Aufbringung der für eine geförderte Wohnung benötigten Eigenmittel. Die Höhe hängt vom Familienstand, dem Einkommen und der Wohnungsgröße ab, die Details sind von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Eigentum

Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht auf "unbeschränkte Herrschaft"). Beschränkungen durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag schränkt der Liegenschaftseigentümer sein volles Verfügungsrecht ein, denn das Benützungsrecht wird dem Mieter übertragen.

Einantwortung

Förmliche Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen Erben durch Gerichtsbeschluss (Einantwortungsurkunde). Dadurch erlangt der Erbe das Eigentum am Nachlass.

Einfriedung

Grundstücksbegrenzung mit Zäunen, Mauern, Hecken, etc.

Einheitswert

Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert von wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe bebaute und unbebaute Grundstücke etc.), welche als Bemessungsgrundlage für verschiedene Abgaben wie z.B. Vermögensteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer dient. Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame Änderungen des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück) oder der steuerlichen Zurechnung (z.B. Änderungen der Eigentumsverhältnisse durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt (Fortschreibung).

Einreichplan

Für die Baueinreichung bei der Behörde erforderlich sind Lageplan, Grundrisse aller Geschoße, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1 : 100. Dieses in dreifacher Ausfertigung und farbig angelegt.

Eintragungsarten im Grundbuch

Das Grundbuchgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im Grundbuch: Einverleibungen, Vormerkungen und Anmerkungen (auch "Ersichtlichmachungen"). Einverleibungen bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung von Rechten wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen und Extabulationen). Vormerkungen (Pränotationen) bewirken hingegen bedingte Erwerbe oder Löschungen von Rechten, die einer nachfolgenden Rechtfertigung bedürfen. Durch Anmerkungen werden keine bücherlichen Rechte begründet, sie haben den Zweck im Interesse Dritter tatsächliche Verhältnisse bekannt zu machen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen herbeizuführen (z.B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. den Eintritt der Volljährigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder Ausgleichseröffnung; bei Wohnungseigentum Anmerkung von Vereinbarungen über die Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung der Abtretung von Hauptmietzinsen gemäß § 52 MRG; Ersichtlichmachung der Tatsache, dass ein Grundstück in einem Assanierungsgebiet liegt; Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung oder Veräußerung).

Einverleibung

siehe Eintragungsarten im Grundbuch.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge

Der EVB dient zur Finanzierung der Kosten von erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten und nützlichen Verbesserungsarbeiten und darf je nach Alter der Wohnhausanlage je m² Wohnnutzfläche und Monat nach vorheriger zweimonatiger Ankündigung eingehoben werden. Diese Beträge sind wertgesichert und werden im Bundesgesetzblatt kundgemacht.

Fahnengrundstück

Grundstück, welches durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange") mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist.

Fälligkeit

Unter Fälligkeit versteht man jenen Zeitpunkt, von dem ab Ansprüche geltend gemacht werden können, wie z.B. die Bezahlung einer Rate.

Firsthöhe

Höchster Punkt der Dachkonstruktion.

Flächen- und Längenmaße

Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird nach Quadratmetern berechnet, in der Land- und Forstwirtschaft auch nach Hektar (ha) = 10.000m2 oder nach Ar (a) = 100m2. In alten Bauplänen finden sich noch die früher gebräuchlichen Längenmaße: 1 Klafter = 1,896484 m 1 Fuß = 0,316081 m 1 Zoll = 0,026340 m

Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

Vom Gemeinderat zu beschließende Pläne, die rechtlich im Rang von Verordnungen stehen. Die Flächenwidmungspläne haben in großen Zügen darzustellen, nach welchen Grundsätzen die Nutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die Bebauungspläne zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den Flächenwidmungsplänen folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland, Verkehrsbänder, Bauland und Sondergebiete. Die Bebauungspläne haben darzustellen, in welcher Weise die Grundflächen und die darüber oder darunter liegenden Räume bebaut werden dürfen bzw. welche Rechte und Pflichten sich für die Eigentümer der Grundflächen ergeben. Neben den Widmungen der Grundflächen, den für die Bebauung maßgeblichen Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und Querschnitten der Verkehrsflächen sind in den Bebauungsplänen auch – Bauklassen – Bauweisen oder Strukturen enthalten. Darüber hinaus können sie – Schutzzonen, Einkaufszentren, Kleingartengebiete etc. ausweisen.

Fluchtlinien (Grenzlinien)

Sie beziehen sich auf Bau- und Straßenfluchtlinien. Im allgemeinen beschreiben Fluchtlinien jenen Teil eines Grundstückes, der für die eigentliche Bebauung vorgesehen ist und sind im Bebauungsplan eingetragen.

Freifinanzierte Objekte

Wohnungen, Geschäftsräume etc., deren Errichtung ohne öffentliche Wohnbauförderungsmittel, also ausschließlich durch Privatmittel (Eigenmittel, Kapitalmarktdarlehen, Bausparkassendarlehen) finanziert sind. Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30.6.1953 freifinanziert errichtet wurden unterliegen hinsichtlich der Mietzinsbildung nicht dem Mietrechtsgesetz (freie Mietzinsvereinbarung).

Friedenskronenzins

Gesetzlich geregelter Mietzins für Altmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume auf der Grundlage des vor dem 1. Weltkrieg in Kronenwährung vereinbarten Mietzinses (Stichtag 1.8.1914).

Frontrecht

Recht des Bauplatzeigentümers, gegen die öffentliche Verkehrsfläche Ausgänge und Ausfahrten anzuordnen sowie Fenster einzurichten und Anschlüsse an die in der öffentlichen Verkehrsfläche liegenden Leitungen herzustellen. Dem steht die Verpflichtung zur Erbringung der Anliegerleistungen gegenüber.

Fruchtgenussrecht

Darunter versteht man ein vertraglich eingeräumtes Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen (z.B. an einem Miethaus, wo die Einkünfte dem Fruchtgenussberechtigten zufließen).

Garconniere

Aus dem französischen stammender Ausdruck für Junggesellenwohnung, speziell für Einpersonenhaushalte geeignete 1-Zimmer-Kleinwohnung in zeitgemäßer Ausstattung.

Gaupe

Die Gaupe (Gaube) ist ein Dachaufbau, der die Einsetzung senkrechter Fenster zur Belichtung und Belüftung der Dachräume ermöglicht.

Gemeinnützige Bauvereinigung

Dies ist ein mit der Errichtung und Verwaltung von Häusern und Wohnungen befasstes Unternehmen, das auf der Grundlage des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes tätig ist und einer regelmäßigen Kontrolle unterliegt.

Gemeinschaftsräume

Gemeinschaftsräume sind der gemeinsamen Benutzung dienende Räume in einem Wohnhaus, z.B. Kinderspielraum, Veranstaltungs- und Hobbyräume, Sauna, Waschküche, Abstellräume für Kinderwägen und Fahrräder etc.

Genossenschaft

Unternehmen, das sich im Eigentum der Genossenschafter befindet. Rechte und Pflichten der Genossenschafter sind in einem Statut geregelt. Jedes Mitglied besitzt ein aktives und passives Wahlrecht sowie Kontroll- und Einschaurechte.

Geometer

Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen und zählen zu den Ziviltechnikern. Sie sind für die Vermessung von Grundstücken, Erstellung von Lageplänen, Teilungsplänen etc. zuständig.

Gesamtbaukosten

Sämtliche Kosten der Errichtung von Wohnungen, Gemeinschaftseinrichtungen sowie von Gebäudeteilen und Anlagen, die der gemeinsamen Benutzung der Bewohner dienen, die Kosten von Garagen und Abstellplätzen für KFZ sowie von Zivilschutzanlagen aufgrund behördlicher Vorschriften, Kosten für die Herstellung von Gehsteigen, Anschlussgebühren, Kosten für die Aufschließung, Planung, Baubestrebung, Vorfinanzierung und Umsatzsteuer.

Geschosshöhe

Raumhöhe zuzüglich der Stärke der darüberliegenden Deckenkonstruktion.

Geschosszahl

Anzahl der Vollgeschosse, ausgenommen Keller, Dachgeschossausbauten werden als Vollgeschosse gerechnet.

Gewährleistung

Ist Bestandteil des Bauvertrages und klärt die Frage der Gewährleistung, deren Dauer bei Bauarbeiten im Allgemeinen zwei Jahre beträgt.

Grundbuch

Von den Bezirksgerichten wird für jeden Bezirksgerichtssprengel ein Grundbuch geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse an den im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich sind. Die Grundbuchssprengel sind in Übereinstimmung mit dem von den Vermessungsbehörden geführten Verzeichnis (Grundkataster) in Katastralgemeinden (KG) unterteilt. Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu. Seit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten sowie bei den mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten Notaren, Rechtsanwälten oder Immobilientreuhändern möglich. Lediglich das Personenverzeichnis (Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer) ist nicht öffentlich einsehbar, sondern nur den Eigentümern selbst bezüglich der sie betreffenden Daten oder Personen zugänglich, die ein rechtliches Interesse nachweisen können (z. B. Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten). Die Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen Grundstücken bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbuchseinlage. Jede Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum Grundbuchskörper gehörenden Grundstücke, ihr Ausmaß und ihre Benützungsart (z. B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z. B. als herrschendes Gut bei Dienstbarkeiten) und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht (bei Miteigentum mit Anteil) mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des Eigentümers (z. B. Minderjährigkeit) auf. Das Lastenblatt (C-Blatt) enthält alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte (z. B. Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut) sowie Vor- und Wiederkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote.

Grunderwerbssteuer

Bundessteuer, die anlässlich des Erwerbes von inländischen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden auf fremden Boden erhoben wird (bei Erwerb durch nahe Angehörige 2%, sonst 3,5% des Wertes).

Grundsteuer

Vom inländischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer. Landesgesetzliche Regelungen sehen für bestimmte Wohnungsneubauten eine Grundsteuerbefreiung für höchstens 20 Jahre vor, die bei der Gemeinde zu beantragen ist.

Grundstück

Festbegrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten.

Hausanschluss

Anschluss sämtlicher Installationen wie Gas, Wasser, Elektrik, Telefon, usw. an das öffentliche Netz.

Heizungskosten

Bei einer gemeinsamen Heizanlage, welche mehrere Wohnungen versorgt, werden die Kosten für Wartung und Energie gerecht aufgeteilt. Meist wird ein monatliches Akonto eingehoben und einmal jährlich vom tatsächichen Verbrauch abgerechnet.

Höhenlage

Höhe einer Verkehrsfläche über einem bestimmten Fixpunkt.

Hypothek

Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt (§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung des Hypothekargläubigers gegen den Liegenschaftseigentümer (z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im Grundbuch wird die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage eingetragen. Zusätzlich zur Hauptforderung können Nebenforderungen wie Zinsen, Verzug- und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten etc. durch eine Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution) sichergestellt werden. Bei einer Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein Höchstbetrag angegeben, in dem auch Zinsen und Nebengebühren Deckung finden müssen. Im Rahmen dieses Höchstbetrages können gewährte und zu gewährende Kredite aller Art, jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das Pfandrecht kann für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek). Soll eine mit einer Hypothek belastete Liegenschaft übertragen, die Hypothek aber nicht vom Erwerber übernommen werden, so hat der Verkäufer für die Lastenfreistellung zu sorgen und dem Käufer die für die Löschung der Hypothek erforderliche Urkunde (Löschungsquittung) zur Verfügung zu stellen.

Immission

Störung des Eigentums an einem Grundstück durch Einwirkungen, die von einem anderen Grundstück ausgehen wie z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen, und das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstückes kann eine Unterlassungsklage erheben und unter bestimmten Voraussetzungen einen Ausgleichsanspruch fordern (§ 364 ABGB).

Immobilien

Bebautes oder unbebautes Grundstück (Bodenparzelle).

Interessengemeinschaft

Zusammenschluss von Bewohnern für die Vertretung gemeinsamer Interessen. Dies kann in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschehen oder in einer losen Gemeinschaft von Miteigentümern nach dem ABGB.

Investitionsablöse

Aufwandersatz gemäß § 10 Mietrechtsgesetz für den Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung der Wohnung gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind. Der Mieter hat dem Vermieter den Anspruch schriftlich anzuzeigen. Die Höhe des Anspruches wird nach den durch Rechnungen belegten tatsächlichen Kosten berechnet, wobei ab Vollendung der Investition eine jährliche lineare Abschreibung vorzunehmen ist. Diese beträgt außer in den Fällen des § 10 Abs 3 MRG 1/20 pro Jahr. In den Fällen des § 10 Abs 3 MRG 1/10 pro Jahr. Wurden die Aufwendungen mit öffentlicher Förderung getätigt, so erfolgt die lineare Abschreibung nach Laufzeit des Förderungsdarlehens.

Kaution

Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag, ein Sparbuch oder einer Bankgarantie) eines Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegensandes oder des Inventars).

Konventionalstrafe

Für den Fall der Nichteinhaltung eines Vertrages kann ein Vergütungsbetrag vereinbart werden kann.

Kostenvoranschlag

Darunter versteht man eine detaillierte Aufstellung aller zur Herstellung des Bauwerkes notwendigen Arbeiten und Materialien sowie eine Berechnung der mutmaßlichen Kosten. Es gilt darauf zu achten, ob es sich um einen verbindlichen oder unverbindlichen Kostenvoranschlag handelt, um einen Pauschalpreis oder einen summarische Schätzung.

Leibrentenvertrag

Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist für eine vorweg erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums an einem Grundstück) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente kann von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles oder auch einer dritten Person abhängen. Der häufigste Fall ist die Leibrente auf Lebensdauer des Empfängers. Der Leibrente ähnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bäuerlicher Übergangsvertrag zugrunde liegt und bei dem die Versorgung des früheren Eigentümers der bäuerlichen Liegenschaft im Vordergrund steht. Leibrente und Ausgedinge können einschließlich der Wertsicherungsklausel als Reallast verbüchert werden.

Leistungsverzeichnis

Dem Abschluss eines Bauvertrages gehen Verhandlungen der Vertragsbedingungen und die Abgabe eines Angebots voraus. Grundlage des Vertragsangebots des Bauhandwerkers ist das Leistungsverzeichnis. Es wird vom Architekten erstellt und enthält nach Positionen aufgegliedert alle Leistungen, die vom Bauhandwerker erbracht werden sollen, inklusive Materialien- und Mengenangaben. Das Leistungsverzeichnis wird für jedes Gewerk einzeln ausgeschrieben.

Liegenschaft

Ein zusammenhängendes Grundstück, welches aus mehreren Parzellen bestehen und einen Grundbuchskörper bilden kann.

Loft

Ein Loft ist eine Wohnung in einer ehemaligen Fabriksetage.

Loggia

Aus dem italienischen (Loge): Einer Wohnung vorgelagerter Raum, der im Gegensatz zu einem Balkon nur an einer Seite offen, sonst aber an fünf Seiten von Wänden, Boden und Decke umschlossen ist. Die Bodenfläche einer Loggia gehört im Gegensatz zu Balkon- und Terrassenflächen, zur Nutzfläche.

Maisonette

Zweigeschossige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen Gebäudes, meistens in Form einer zweigeschossigen Dachwohnung.

Mängelrüge

Wurde ein Bauwerk entgegen den Regeln der Baukunst errichtet und entspricht nicht den Vertragsvereinbarungen, dann liegt ein Baumangel vor. Dafür haftet innerhalb der Gewährleistungsfrist der ausführende Unternehmer. Der Bauherr reagiert also entsprechend seiner Interessenlage, bringt eine Mängelrüge schriftlich vor und fordert den ausführenden Unternehmer auf, in einem gesetzten Zeitrahmen den Mangel zu beseitigen. Hält der Verursacher den Termin nicht ein, setzt der Bauherr eine zweite Frist zur Nachbesserung oder beauftragt eine andere Firma mit der Ersatzvornahme. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass der Bauherr die erste Frist setzt und sie mit einer Ablehnungsandrohung verbindet. Das Nachbesserungsrecht des ausführenden Unternehmers endet und der Bauherr kann Minderungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen.

Massivdecke

Deckenart, welche im Gegensatz zu einer Holzbalkendecke keine brennbaren Teile enthält.

Mezzanin

Speziell in Miethäusern aus der Zeit der Jahrhundertwende häufige Bezeichnung für das Geschoss zwischen dem Erdgeschoß und dem Hochparterre oder dem ersten Stock des Hauses („Halbstock“).

Mietvertrag

Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume etc. werden zwischen dem Eigentümer oder dem Fruchtnießer einer Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter abgeschlossen. Bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen (§ 30 MRG) kündigen (Kündigungsschutz). Auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge enden hingegen durch Zeitablauf ohne Kündigung. Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume werden zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen und können auf unbestimmte Zeit (Kündigungsschutz des Untermieters) oder auf längstens 5 Jahre befristet vereinbart werden.

Mietzins

Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im vorhinein) zu entrichten hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder Zentralheizung, einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Den Gesamtmietzins bezeichnet man auch als Bruttomietzins.

Miteigentum

Eigentum mehrerer Personen an einer gemeinsamen Sache. Beim schlichten oder ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile nach Bruchteilen (Quoten), nicht jedoch nach flächenmäßig oder räumlich bestimmten Anteilen der Liegenschaft. Gelegentlich besteht noch Stockwerkseigentum an Gebäuden, das aber seit 1879 nicht mehr neu begründet werden kann. Beim schlichten Miteigentum ist die Benützung durch die Miteigentümer zwischen diesen zu vereinbaren. Eine spezielle Form des Miteigentums stellt das Wohnungseigentum dar. Bewirtschaftung, Instandhaltung, usw. sowie außerordentliche Maßnahmen (z.B. Zubauten) bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer. Hingegen kann jeder Miteigentümer über das Eigentum an seinem Anteil allein verfügen , wie z.B. Verkauf oder Belastung durch eine Hypothek.

Mündelsicherheit

Sicherheit, die für die Anlage des Geldes von Mündeln (Pflegebefohlenen, also Personen, die unter Vormundschaft stehen) gesetzlich vorgeschrieben ist. Dazu zählen mündelsichere Anlagen wie Spareinlagen bei inländischen Banken mit einem entsprechenden Deckungsstock bzw. Bundes- oder Landeshaftung, bestimmte Wertpapiere und Forderungen oder Hypotheken an inländischen Liegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften dürfen in diesem Fall nicht über 2/3, andere Liegenschaften nicht über die Hälfte des gemeinen Wertes belastet werden. Auch der Erwerb inländischer Liegenschaften ist zur Anlegung von Mündelgeld unter bestimmten Voraussetzungen geeignet.

Nebenkosten bei Immobiliengeschäften

Mit Immobiliengeschäften sind verschiedene Nebenkosten verbunden, die zusätzlich zum Kaufpreis bzw. dem Miet- oder Pachtzins kalkuliert werden müssen. Dazu zählen bei Kaufverträgen die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchseintragungsgebühr, Honorare und Gebühren im Zusammenhang mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrages, Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für behördliche Genehmigungen (z.B. Grunderwerb durch Ausländer, Grunderwerb in Assanierungsgebieten), außerordentliche Tilgungen bei Übernahme von Förderungsdarlehen durch den Erwerber, allfällige Anliegerleistungen und Anschlusskosten für Wasser, Kanal, Strom etc. sowie die Provision des Immobilienmaklers. Als Nebenkosten von Miet- und Pachtverträgen fallen im allgemeinen die Vergebührung (1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttozinses, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttozinses), die Vertragserrichtungskosten und die Vermittlungsprovision an. In bestimmten Fällen entstehen zusätzliche Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben durch die Genehmigungspflicht nach den Grundverkehrsgesetzen (z.B. landwirtschaftlicher Betrieb) oder nach den Ausländergrundverkehrsgesetzen. Bei Hypothekardarlehen beträgt die Vertragsgebühr im Regelfall 0,8%, die Grundbuchseintragungsgebühr 1,1%, die Gebühr für die Rangordnung für die Verpfändung 0,5%. Dazu kommen die Kosten der Errichtung der Schuldurkunde, die Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelmarken, die Kosten der allfälligen Schätzung der Liegenschaft und die Vermittlungsprovision. Bei Fremdfinanzierung des Rechtsgeschäftes sind die Gebühren und Kosten des jeweiligen Geldgebers (Bank, Sparkasse, Bausparkasse etc.) zu berücksichtigen. Weiters sind bei Immobilienverkäufen steuerliche Auswirkungen zu beachten (steuerpflichtiger Spekulationsgewinn, bei Miethäusern spezielle Auswirkungen bei Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzungen und steuerfreien Rücklagen).

Neubau

Darunter ist die Errichtung neuer Gebäude zu verstehen. Ein Neubau liegt aber auch vor, wenn nach Abtragung bestehender Baulichkeiten die Fundamente oder Kellermauern ganz oder teilweise benutzt werden.

Nutzfläche

Die Nutzfläche wird in Quadratmetern angegeben und ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen. Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

Nutzflächenbestimmung

Diese wird nach Naturmaßen oder aufgrund von behördlich genehmigten Bauplänen durch Zivilgeometer berechnet.

Nutzwert

Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und Umständen, die den Wert des konkreten Wohnungseigentumsobjekts im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern. Diese Umstände werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt.

Öffentliche Mittel

Geldmittel, welche von Bund oder Ländern bzw. Gemeinden (Gebietskörperschaften) oder Fonds zur Förderung des Wohnungsbaues zur Verfügung gestellt werden.

Öffentliches Gut

Eine Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft (Bund, Land oder Gemeinde) befindet und zur allgemeinen Benützung offen steht (Straßen usw.). Das "öffentliche Gut" ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.

Option

Befristetes Offert, mit welchem sich der Offertleger verpflichtet, künftig einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise kann der Liegenschaftseigentümer einem Kaufinteressenten das Recht einräumen, die Liegenschaft zu den in der Option genannten Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Der Interessent ist aus der Option berechtigt, jedoch nicht verpflichtet diese Liegenschaft zu kaufen.

Parifizierung

Wird auch Nutzwertfestsetzung genannt. Unter der Parifizierung versteht man die anteilsmäßige Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Besondere Bedeutung hat die Parifizierung unter anderem bei der nachträglichen Wohnraumbeschaffung, zum Beispiel im Zuge von Dachgeschoßausbauten.

Parzellierung

Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede Veränderung des Gutbestandes eines Grundbuchkörpers durch Zu- oder Abschreibung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, also jede Verkleinerung oder Vergrößerung. Sie bedarf insbesondere bei der Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen der Bewilligung der Baubehörde, die für die Durchführung der Änderung im Grundbuch erforderlich ist.

Pauschalsätze

Bezeichnung für Förderungsdarlehen, die als Fixbeträge je Quadratmeter Nutzfläche oder als festgesetzter Gesamtbetrag an einen Förderungswerber vergeben werden. Solche Regelungen bestehen in den Bundesländern für die Förderung von Eigenheimen und teilweise auch für andere Bauweisen.

Penthouse

Im obersten Stock eines mehrgeschossigen Hauses befindliches Luxusappartement, meist mit Terrasse oder Dachgarten, auch in Duplexbauweise (Maisonette).

Planungskosten

Diese umfassen die Honorare für Architekt, Statiker und sonstige Planungskonsulenten und werden als Bestandteil der Gesamtbaukosten betrachtet und somit mitgefördert.

Planverfasser

Verfasser der Einreichpläne für das Ansuchen um Erteilung einer Baubewilligung. Das können Architekten, Zivilingenieure/Ziviltechniker, Baumeister sowie zur Planung befugte gemeinnützige Bauvereinigungen und Baufirmen sein.

Pönale

Darunter versteht man eine vertraglich festzulegende Konventionalstrafe für den zeitlichen Verzug oder die schlechte Erfüllung von Arbeiten eines Auftragnehmers (z.B. einer Baufirma) durch dessen eigenes Verschulden gemäß ÖNORM B 2110. Diese ist an den Auftraggeber zu erstatten.

Prekarium (Bittleihe)

Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.

Provision

Die Provision ist das Honorar des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit. Die Provision ist verdient und fällig mit dem durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers bewirkten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes.

Punktation

Konzept über die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben beide Vertragsteile unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen, die Errichtung der förmlichen Urkunde, z.B. ein verbücherungsfähiger Kaufvertrag über ein Grundstück, erfolgt dann zu einem späteren Zeitpunkt.

Rangprinzip

Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, dass sich die Rangordnung einer Eintragung im Grundbuch nach dem Zeitpunkt richtet, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht eingelangt ist. Zur Währung des Rangprinzipes hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben mit einem Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum auch die Uhrzeit enthält. Die Eingaben werden im "Tagebuch" (Verzeichnis der eingelangten Eingaben) eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der entsprechenden Grundbuchseinlage ersichtlich gemacht wird ("Plombe"). Durch die Plombe ist erkennbar, dass ein Grundbuchsgesuch anhängig ist.

Rangvorbehalt

Bei der Löschung eines Pfandrechtes (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer durch Anmerkung des Rangvorbehaltes im Grundbuch erwirken, dass ihm die Eintragung einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen drei Jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt. Dieser Vorbehalt ist bei einem Eigentumswechsel auch zugunsten des neuen Eigentümers wirksam (§ 58 Grundbuchsgesetz).

Raumordnung

Vorausschauende Gestaltung eines Gebietes.

Reallast

Die Reallast ist die Belastung eines Grundstückes mit der Haftung des jeweiligen Eigentümers für die dem Reallastberechtigten zu erbringenden Leistungen. Gegenstand der Reallast bilden in der Regel wiederkehrende Leistungen wie Renten (§ 530 ABGB) oder das Ausgedinge, d.i. die auf einem Bauerngut ruhende Verpflichtung zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum Zweck des Unterhalts des früheren Eigentümers. Reallasten entstehen mit der grundbücherlichen Eintragung, Inhalt und Umfang dieses Rechtes müssen möglichst genau angegeben werden.

Rendite

Als Rendite wird grundsätzlich das Verhältnis bezeichnet, das sich aus der Höhe des Ertrags und des eingesetzten Kapitals ergibt. Gewissermaßen handelt es sich hierbei um die effektive Verzinsung, also den Gewinn nach Abzug aller Kosten und Gebühren.

Restwert

Der Restwert ist der steuerliche Buchwert eines Gebäudes, der sich aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich vorgenommener Abschreibungen errechnet.

Schutzzonen

Im Bebauungsplan einer Gemeinde ausgewiesene Gebiete in denen Veränderungen, die das örtliche Stadtbild oder den Stil eines Gebäudes beeinflussen, nur auf Grund einer Baubewilligung durchgeführt werden dürfen nennt man Schutzzonen. In Wiener Schutzzonen z.B. darf der Verwendungszweck von Wohnräumen nicht geändert werden, es sind nur in Verbindung mit dem Wohnzweck Tätigkeiten gestattet, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Dachgeschossausbauten in Wohnhäusern sind nur für Wohnzwecke zulässig.

Sockelsanierung

So nennt man die etappenweise Sanierung von Wohnhäusern. Ein speziell im Bereich der Wiener Wohnhaussanierungsförderung gebräuchlicher Fachausdruck. Dabei werden zunächst die allgemeinen Teile des Hauses einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen instandgesetzt oder verbessert und damit die Voraussetzungen für eine allmähliche Standardverbesserung der Wohnung geschaffen.

Solidarhaftung

Eine Solidar- oder Gesamtschuld (§ 891 ABGB) entsteht dann, wenn mehrere Personen für die Erfüllung der Forderung eines Gläubigers zur ungeteilten Hand haften. Der Gläubiger hat ohne Rücksicht auf das interne Beteiligungsverhältnis der Mitschuldner die Wahl, die Erfüllung von allen, einigen oder einem einzigen der Mitschuldner zur Gänze zu verlangen. Die Solidarhaftung kann auf Vertrag (z.B. Haftungsübernahme als Bürge und Zahler) oder Gesetz beruhen (Haftung bei Ehegattenwohnungseigentum beider Ehegatten für Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum oder Haftung mehrerer Mitmieter für den Mietzins).

Souterrain

Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoss eines Gebäudes.

Spekulationsgewinn

Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) verkauft, dann unterliegt der Spekulationsgewinn beim Verkäufer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der (um die Veräußerungskosten verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen. In bestimmten Fällen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen wie z.B. Lifteinbau in Teilbeträgen innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung) verlängert sich die Spekulationsfrist von 10 Jahren auf 15 Jahre. Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger berechnet. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt. Bei Verkauf von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung jährlich um 10%. Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf dem Wert des Gebäudes entfallene Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung. Von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Verkäufer seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben.

Substandardwohnung

Wohnung, bei welcher sich WC und/oder Wasserentnahme außerhalb des Wohnungsverbandes befindet (Kategorie D gemäß § 16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz).

Superädifikat

Ein Bauwerk (Baulichkeit) auf fremden Grund, das im Eigentum einer anderen Person als des Grundstückseigentümers steht. Superädifikate entstehen dadurch, dass Bauherr und Grundeigentümer sich darüber einigen, dass das zu errichtende Bauwerk dem Grundeigentümer nicht zuwachsen soll. Die Übertragung eines Superädifikates bedarf der Urkundenhinterlegung bei Gericht.

Technische Abbruchreife

Sie liegt vor, wenn das Gebäude baufällig ist oder aus gesundheitlichen Aspekten abgerissen werden muss.

Teilbaugenehmigung

Sie gilt nur für bestimmte Bauabschnitte, ohne dass damit die Baugenehmigung für das gesamte Bauvorhaben sichergestellt ist.

Unbedenklichkeits- bescheinigung

Bescheinigung des Finanzamtes über die Entrichtung von Steuern (Grunderwerbssteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer oder Einkommens- und Vermögenssteuer bei Veräußerung einer inländischen Liegenschaft durch einen Ausländer).

Vadium

Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften von den Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens 10% des Schätzwertes. Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen Wertpapieren und Sparbüchern bei Gericht zu erlegen und wird auf die vom Meistbietenden zu erbringenden Leistungen angerechnet. Den nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der Erlag am Schluss des Versteigerungstermins zurückgegeben.

Veräußerungs- und Belastungsverbot

Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Liegenschaft (§ 364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung begründet werden und hat den Zweck, eine Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten Eigentümer, nicht aber dessen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten begründet es ein höchstpersönliches und nichtverwertbares Recht. Im Grundbuch einverleibt kann es nur dann werden, wenn es zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wurde, also z.B. zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten. Veräußerungs- und Belastungsverbote können auch durch Richterspruch im Exekutionsverfahren oder durch Gesetz begründet sein (z.B. nach den Wohnbauförderungsgesetzen).

Vergleich

Ein Vergleich ist eine einverständliche Regelung strittiger oder zweifelhafter Rechte. Ein gerichtlicher Vergleich ist ein Exekutionstitel, d.h. es kann ohne Klage auf Grund dieses Vergleiches Exekution geführt werden.

Verkehrsflächen

Für den ruhenden und fließenden Verkehr bestimmte Flächen (Gassen, Straßen, Plätze). Öffentliche Verkehrsflächen sind solche, auf denen der Gemeingebrauch besteht, ohne Rücksicht darauf, wer Grundeigentümer ist oder ob für die Benutzung ein Entgelt eingehoben wird. Auch die Unterscheidung in Bundes-, Landes-, Bezirks- und Gemeindestraßen bzw. öffentliche Interessentenwege ist nur für die Erhaltungspflicht oder (bei Bundesstraßen einerseits und allen übrigen genannten Straßen andererseits) für die Kompetenz zur gesetzlichen Regelung von Bedeutung. Privatstraßen sind solche Straßen, an welchen kein Gemeingebrauch besteht.

Verkehrswege

Für den Verkehr innerhalb eines Privatgrundstücks bestimmte Flächen, z.B. Stiegen oder Gänge.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Bedeutung.

Versorgungsleitungen

Leitungen, die für die Benutzung eines Gebäudes benötigt werden oder von Vorteil sind (Wasserleitungen, Gasleitungen, Starkstromleitungen, Fernmeldeleitungen, Fernwärmeleitungen). Entsorgungsleitungen sind für die Ableitung der Abwässer bestimmt.

Vorkaufsrecht

Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Es ist durcz die Eintragung im Grundbuch gegenüber dem jeweiligen Eigentümer wirksam. Bei unbeweglichen Sachen muss der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seines Rechtes muss er den vollen Kaufpreis bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen erfüllen. Das Vorkaufsrecht kann anlässlich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder einer Belastung nicht ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begründet sein (Bodenbeschaffungsgesetz). Der übergangene Vorkaufberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.

Vorvertrag

Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluss des Hauptvertrages kann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel" können z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen sein.

WEG

Wohnungseigentumsgesetz 1975 (Bundesgesetz) über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten.

Wertsicherungsklausel

Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung, wonach eine Leistung (z.B. der vom Mieter zu entrichtende Mietzins) dem jeweils zum Zeitpunkt der Fälligkeit entsprechenden Geldwert angepasst wird. Als Maßstab für die Änderung des Geldwertes werden Wertsicherungsvereinbarungen zumeist Lebenserhaltungskosten bzw. Verbraucherpreisindizes zugrunde gelegt, welche vom Österreichischen Statistischen Zentralamt errechnet werden. Die Wertsicherung von Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart und die Wertanpassung jeweils ab den sich daraus ergebenden Stichtagen vorgenommen werden.

WFG

Wohnbauförderungsgesetz, Bundesgesetz vom 27. November 1984 über die Förderung der Errichtung von Wohnungen. Seit 1989 gelten in den Bundesländern eigene Gesetze.

WGG

Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, Bundesgesetz vom 8. März 1979 über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen, gültig in der Fassung vom 29. Dezember 2000. Rechtsgrundlage für die Tätigkeit aller gemeinnützigen Bauvereinigungen.

Widmung

Ist die verbindliche Festlegung einer Nutzungsart für einen Gegenstand (Grundfläche). Damit ist nicht unbedingt verbunden, dass die festgelegte Nutzung tatsächlich erfolgen muss, es darf allerdings keine andere Nutzung erfolgen.

Wiederkaufsrecht

Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte Recht, eine verkaufte Sache wieder zurückzukaufen. Es kann nur an unbewegliche Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und wirkt nur auf Lebenszeit des Verkäufers, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.

Wirtschaftliche Abbruchreife

Diese liegt vor, wenn ein Gebäude nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen erhalten werden kann.

Wohnrecht

Das Wohnrecht (Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung (im Gegensatz zum Fruchtgenuss nicht auch zur Vermietung) einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem Eigentümer.

Wohnungseigentum

Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft und wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten (Büro, Geschäftslokal) ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör wie ein KFZ-Abstellplatz oder ein Hausgarten verbunden sein. Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Zur Begründung des Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die "kleinste Einheit", an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils. Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.

Zeitrente

Eine im Gegensatz zur Leibrente vertraglich für bestimmte Zeit vereinbarte Rente. Bei Verbücherung als Reallast ist der jeweilige Grundstückseigentümer zur Rentenzahlung an den Berechtigten verpflichtet.

Zeitwert

Er wird meistens für Grundstücke ermittelt und ist der Reproduktionswert abzüglich Altersabschlag unter Berücksichtigung des Ertragswertes.

Zession

Dies ist die vertragliche Abtretung von Forderungen an Dritte.

Zinshaus

Heutzutage kann jedes Gebäude, in dem Wohnungen gegen ein monatliches Entgelt oder einen Mietzins vermietet werden, als Zinshaus bezeichnet werden. Im ursprünglichen Sinn sind Zinshäuser ältere Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden und wegen ihrer feinen Fassadengestaltung häufig unter Denkmalschutz stehen.

Zubau

Als solcher gilt die Vergrößerung eines Bauwerks der Höhe, Länge oder Breite nach.

Zusicherung

Dies ist die behördliche Mitteilung über die Zuerkennung von Förderungsmitteln.

Zwangshypothek

Art der Zwangsvollstreckung über das unbewegliche Vermögen eines Schuldners.